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70年之约:亦喜亦忧‘居住权’
时间:2018-09-06 20:43:15  作者:  阅读:   字体大小[ ]
核心内容:随着“居住权”规定的落实,随着住宅建设用地使用权届满后自动续期的规范,未来在租赁住房、保障房和以房养老等项目上,也将逐步落地。

  日前,千呼万唤的《民法典各分编(草案)》终于面世了。在首次提请全国人大常委会审议的物权编草案中,让我们眼前一亮的是,草案专门规定了“居住权”,并对住宅建设用地使用权期间届满续期问题作出了原则性规定。

  所谓“居住权”,是指居住权人有权按照合同约定并经登记而占有、使用他人的住宅,以满足其稳定生活居住需要。当年,罗马人创设居住权制度,是为了保障部分社会弱势群体的基本生存权利。因为这项制度将物的所有和利用相分离,有利于物尽其用,充分发挥物的使用价值。现在,我们规定居住权,是为了认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排,满足特定人群的居住需求,也有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。

  居住权一般还有时间性,其期限一般具有长期性和终身性。一般情况下,这个期限可由当事人在合同中、遗嘱中确定与约定。如果没有对期限作出明确规定,那就应当推定为居住人的终身期限。于是,才有了此次《民法典》物权编(草案)中关于住宅建设用地使用权届满续期的重新确认。可以说,这是对近几年来国内所谓“70年产权”现象的立法回应。有人开玩笑说,我们不要“爱你一万年”,我们需要“住你100年”。

  玩笑的背后,是尴尬的现实。

  关于住宅建设用地使用权期间届满续期的问题,全国人大常委会法工委主任沈春耀在此次常委会会议上,向常委会会议作了详细的说明。沈春耀表示,根据党中央批准的有关工作安排,该项工作由国务院有关部门研究后,再由国务院提出有关法律修改议案。目前,还没有看到国务院有关部门提出的方案和相关议案。但是,此次物权编草案根据现行物权法第149条、城市房地产管理法第22条等规定,作了一个原则性规定,即住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。国务院正式提出修改有关法律的议案后,再进一步做好衔接。

  对于住宅建设用地使用权届满自动续期这个问题,近几年学界争议不断。比如自动续期的时间到底是多长、自动续期后是否需要缴纳费用等问题,一直无法达成共识。现在,法律作出了规定,是否意味着达成了共识呢?

  有业内人士指出,10年前的物权法只规定“自动续期”,没有规定要缴费用的问题。此后,关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题,屡屡有人要超越法律收费。在遭到反对后,又一直有人推动法律修改,并且确实有效。现在看来,在此次民法典制定中,收费派的观点占了上风。物权编草案对现行物权法第149条、城市房地产管理法第22条进行修改,在物权法规定的“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”后面加上了“续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定”。如果草案如此通过,将来修改物权法等加上收费的规定就成了必然的事情。

  作为此次民法典(草案)的新增内容,“居住权”和“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”的提法,可以说开启了一个新纪元。如果说,这是一喜。那么,对于所谓自动续期的后续收费一事,则是一忧。

  尽管如此,现在从规定来看,自动续期的政策思路很明确。即使是要付费,也提到了“或者减免”的可能性。总而言之,关于自动续期的规定,既有助于破解部分土地到期后续期困难的问题,也有助于不动产相关部门重新研究续期续费问题,进而促进土地市场和住房市场的健康发展。

  由此可以相信,随着“居住权”规定的落实,随着住宅建设用地使用权届满后自动续期的规范,未来在租赁住房、保障房和以房养老等项目上,也将逐步落地。(来源:光明日报 作者:刘桂明)

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