婚前房产,婚后共同还贷,离婚时该怎么分割?

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2020-10-29 09:22:51

  关于夫妻共同财产分割(房产)的法律评析

  ——以周某离婚案为例

  一、【基本案情】【案号:(2019)粤1302民初2099号】

  原告周某诉称,原告与被告王某2015年登记结婚,2016年育有一子。因原被告婚前缺乏了解,草率结婚,以致婚后双方感情基础极差,已无和好可能。儿子一直与原告生活,原告名下有婚前房产一套(婚后共同还贷),能更好地保障孩子的居住条件,且原告工作性质等方面均优于被告,更有利于儿子的健康成长。登记在原告名下的机动车为原告婚后购买,因现被告实际使用,车辆价值约20万元,原告要求被告补偿10万元,车辆归被告所有。原告诉称其婚后向广发银行信用贷款15万元,还剩8万未还,要求被告承担一半即4万元。综上,原告特提起诉讼,请求:

  1、原告与被告离婚;

  2、婚生儿子由原告抚养,抚养费用由原被告共同承担。

  3、登记在原告名下的机动车归被告所有,被告向原告支付10万元。

  4、信用贷款8万元由原告偿还,由被告向原告补偿4万元。

  5、本案受理费由被告负担。

  二、【法院判决】

  1、准许原告周某与被告王某离婚。

  2、婚生儿子由被告王某抚养,原告周某支付抚养费900元/月至小孩年满十八周岁止。在不影响小孩正常生活、学习的情况下,原告周某享有每月探视小孩三次的权利,具体时间、地点由原被告自行协商。

  3、粤L888小型轿车归被告王某所有,被告王某向原告周某支付车辆分割款75000元。

  4、原告周某向被告王某支付双方婚后共同还贷支付的款项及其相应财产增值部分分割款45790元。

  5、驳回其他诉讼请求。
 


 

  三、【律师分析】

  (一)在离婚案件中,一般涉及以下四方面问题:

  1、关于离婚:双方是否均同意离婚?如有一方不同意离婚,则由法院根据实际情况判决;

  2、子女抚养:小孩的抚养问题,及涉及的小孩抚养费及探视权问题;、

  3、财产分割:共同财产的认定及分割问题;

  4、债务承担:共同债务的认定及承担问题。

  (二)在本案中:

  1、关于离婚:基于原被告均同意离婚,法院尊重双方的意愿,准许离婚;

  2、关于小孩抚养权:遵循有利于子女身心健康,保障子女的合法权益的原则,结合父母双方的抚养能力、抚养条件及小孩的年龄、成长环境等具体情况妥善处理。

  (1)抚养权:本案并没有支持原告的关于小孩由其抚养的诉讼请求。本案中,原被告均有能力和意愿抚养小孩,但法院考虑到小孩年龄尚幼,且被告父母照顾居多,综合本案实际情况,小孩目前由被告抚养较为适宜。

  (2)抚养费:法院根据原告的收入状况及水平,综合小孩的实际情况及被告的经济能力,判决原告支付抚养费900元/月至小孩年满18周岁为止。

  (3)探视权:离婚后,原告有子女探望权,被告有协助义务。在不影响小孩正常生活、学习的情况下,原告有权按照判决内容或双方约定探望小孩。

  3、关于共同财产分割:

  (1)车辆:本案中,原被告婚后购买汽车一辆,虽然车辆登记在原告名下,但不影响该财产的共有性质,双方经再次确认后车辆价值为15万,双方同意归被告所有,被告向原告补偿75000元,原告配合被告将车辆过户至被告名下;

  (2)房产:本案中的房产比较特殊,即该房产为原告支付首付购买,婚后双方共同还贷。截止法庭辩论结束前,法院认定的事实:购房总价486384元,契税4863.84元,维修基金3869元、办证费用45元,原告支付首付款146384元,贷款34万元(每月还贷约2291元),已支付利息93762.73元,双方婚姻关系存续期间偿还贷款59551.74元。原被告确认上述房产在双方登记结婚时市值1万元/平方米,现价值1.4万元/平方米。

  对上述房产在离婚时的分割处理,根据相关法律法规规定,包含以下四方面:

  ①意思自治:尊重当事人意思自由,先双方协商处理;

  ②法院判决:如协商不成的,由法院进行判决。判决一般遵循的规则为:为保持物权登记公示原则相协调,判决房产归产权登记一方;

  ③债务处理:尚未归还的贷款,为产权登记一方的个人债务,由产权登记一方负责偿还;

  ④利益补偿:由于婚后共同还贷,共同还贷的资金为夫妻共同财产,故产权登记一方应对另一方进行补偿,包括共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。

  具体的补偿方法为:

  (1)通过评估或者由当事人议价确定该房产的现值;

  (2)综合房屋购买时的价格(包括相关费用)、首付款、按揭贷款本息数额、共同还贷本息数额及其占全部房款本息的比例,计算出共同还贷部分对应的增值数额及补偿款的数额;

  (3)参照计算公式:应当给予另一方补偿的数额=婚后共同还贷款/房屋总价款(房价款+总利息+费用)×房屋现值/2。

  关于婚内支付的房款本金利息对应的房产增值部分的计算公式,不同法院,不同的判决,可能存在计算差异。如,有的法院计算公式如下:

  假设婚内偿还的本金和利息为A元(其中本金A1元,利息A2元),购房至今已归还总利息B元,购房时总价为C元,房产现值为D元,则婚内支付的房款本金、利息对应的房产增值部分E=A元÷(C元+B元)×D元,不含费税】。

  具体到本案:

  (1)房产的归属:因为该房产为原告婚前购买,且是登记在原告名下,故法院判决该房产归原告所有;

  (2)房产补偿:应该房产为夫妻双方婚后共同还贷,故原告应向被告补偿,补偿金额为45790元。计算公式如下:45790元=【夫妻婚后共同还贷部分59551.74元÷实际购房款[486384元(当时购房总价)+4863.84元(契税)+3869元(专项维修基金)+45元(办证费)+93762.73(已还房贷利息)]×离婚时房屋现值(14000元/平方米×64.69平方米)】/2。

  (3)房贷剩余债务:属于原告个人债务,由原告个人偿还。

  注:在司法实践中,“婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”的计算公式还有以下三种方式(供大家参考):

  公式1:夫妻共同还贷本息/(首期款及税费等购房成本+已付贷款本息+剩余贷款本息)×离婚时房屋市值

  公式2:夫妻共同还贷本息/(首期款及税费等购房成本+已付贷款本息+剩余贷款本金)×离婚时房屋市值

  公式3:夫妻共同还贷本息+夫妻共同还贷本息/(首期款及税费等购房成本+已付贷款本息+剩余贷款本金)×(离婚时房屋价值-结婚时房屋价值)

  4、关于共同债务的承担

  (1)根据法律规定,在婚姻关系存续期间,一方以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务,不一定属于夫妻共同债务,除非债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营,或者基于夫妻双方共同意思表示。

  (2)本案中,原告主张以其个人名义进行的银行贷款为夫妻共同债务,但其提交的证据无法证明所其借债务用于夫妻共同生活,且被告不予确认,故法院对原告所述不予采信,上述债务属原告个人债务。

  四、【律师建议】

  关于本案,两个关于证据收集方面的建议:

  (1)己方更有利的抚养小孩的证据;

  (2)夫妻共同财产、共同债务的证据。

  五、【法律链接】

  1、《婚姻法》解释(三)

  第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。

  依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

  2、《婚姻法》

  第三十九条 离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。

  来源:头条号陈吕文律师

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